上半期の不動産市場の「低調高走」：不動産投資が伸びており、規制政策が引き締められている。

新型肺炎の流行が次第に緩和されるにつれて、不動産市場は急速に回復しています。

7月16日、国家統計局は上半期のマクロ経済データを発表した。その中で、不動産市場のデータ表現はかなり明るいです。今年上半期、全国の不動産開発投資は62780億元で、同1.9%増となり、年内の増速は初めてプラスに転じた。

上半期には、商品室の販売規模は依然として前年同期を下回っていますが、下落幅は縮小しつつあります。また、単月で見ると、5月と6月の市場販売規模は2ヶ月連続で前年同期を上回っています。これは、不動産市場の取引が発生から完全に回復したということです。

政策が友好的で、再生産が順調で、流動性が緩やかで、市場の温暖化を刺激する主因とされています。市場の全面的な回復に伴い、今年6月、70の大中都市の中で、新築住宅の価格は前月比で上昇した都市は61都市に達し、中古住宅の価格が上昇した都市は50都市で、いずれも最近12カ月ぶりの高値となりました。その中で、中古の部屋の価格の上昇が速すぎるため、深センはすでに全国で最も厳しい買い控え措置を打ち出しました。

これも現実を明らかにしています。一部のエリアの不動産市場はすでに「過熱」区間に入っています。普通の状態を回復した後、市場はどうなりますか？深センの新政はまたコントロールの緊縮の信号になりますか？

市場の温度上昇が著しい

疫病の影響で、今年1～2月には全国の住宅販売面積が4割近く減少し、売上高も36%減少しました。その後、再生産が進むにつれて、市場は次第に暖かくなりました。今年の上半期までに、全国の住宅販売面積と売上高の減少幅はそれぞれ8.4%と5.4%に縮小されました。

その中で、市場の第二四半期のパフォーマンスは特に明るい。4月の単月の全国の商品の部屋の販売面積は11995万平方メートルで、去年の同じ時期に比べて2.1%だけ下がります。商品の部屋の売上高は11498億元で、同5.0%だけ下がります。5月と6月、この二つの指標は全面的にプラスに戻ります。不動産企業が半年間の業績を衝撃した場合、6月の全国の住宅販売面積は2億平方メートルを超え、年内最高を更新しました。

需要の大量放出は、市場の温暖化を推進する要因となる。この中には、疫病によって抑えられた需要もあれば、市場の不確実性から生じる資金の避難需要もあります。

貝殻研究院の首席市場アナリストの許小楽氏は、比較的ゆったりした流動性の下で、コア都市の住宅を購入すると資産の価値増値の需要が高まり、高総額、大型住宅の改善型住宅取引が明らかに増加したと指摘した。

販売の暖かさと融資環境があいまって、住宅企業の資金状況が改善された。上半期の不動産企業の所定の資金は83344億元で、前年同期比減少幅は今年2月の17.5%から1.9%まで縮小した。

投資先では、上半期に全国不動産開発投資の伸びがやっとプラスに戻り、1.9%に達しました。資金が十分で、見通しが良いため、不動産企業は最近大量に土地を持って、上半期の土地の面積はほぼ去年の同じ時期のレベルまで回復します。

市場の温度上昇も価格の上昇を促した。統計に組み入れられた70の大中都市の中で、二、三線都市の住宅価格の上昇幅は比較的明らかで、「上昇率ランキング」の主力となっています。

6月、31の二線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格はそれぞれ0.9%と0.5%上昇しました。35の三線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格は前月比0.8%と0.5%上昇しました。その中で銀川、唐山、恵州は新房の値上がり幅のランキングを獲得して、無錫、西寧、銀川は中古住宅の値上がり幅のランキングの第2位から第4位に位置します。

対照的に、4つの第一線都市の価格の上昇幅は、都市の2,3線に及ばず、すでに下落している。しかし、特例として、先月は深センの中古住宅の価格が1.9%上昇し、70の大中都市のトップだった。

この影響を受けて、深センは7月15日に8条の不動産市場コントロールの新政を発表しました。不動産市場の「五限」（購入、ローン制限、販売制限、価格制限、住宅制限型）に再度追加されました。その中で、「定住3年＋連続36ヶ月以上の所得税または社会保障」の購入制限の敷居は、「史上最も厳しい」と言えます。

「コントロールの方向転換」？

多くのアナリストによると、深センの住宅価格の上昇は速すぎて、供給不足、不動産投機の雰囲気が強いなどの要素がありますが、市場の温度上昇の大きな背景の下で、一部の地域市場は依然として「過熱」に向かう可能性があるということです。

上海の不動産研究院の統計によると、今年6月、70の大中都市のうち、12都市の中古住宅価格の上昇幅は「合理的な区間」（0.2%-0.6%）を上回った。その中で、深圳、無錫、西寧、銀川、寧波の五城は価格の上昇幅が1.0%を超えたため、「過熱区」に位置しています。

この熱はすでに不動産企業に感知されている。一方で、宿泊客のため、販売状況が良好で、多くのプロジェクトはこれまでの価格の優待を取り消して、さらに価格を引き上げます。一方、良い方向に向かうと予想されているため、不動産企業の土地獲得意欲が高まり、土地市場も「価格の高騰」が見られます。

上海の不動産研究院の統計によると、今年6月、40の典型的な都市の平均土地の平均価格は5966.6元/平方メートルで、前月比11.5%上昇し、前年同期比14.3%上昇し、過去最高を更新した。今年の上半期に、杭州、上海、北京、広州の4都市の土地譲渡金が千億元を突破しました。

ある大型上場企業は21世紀の経済報道記者に対して、会社は第二四半期に一組の「略奪」を実施しました。半年度の業績を衝撃し、前期の不足分を補充するために、後期市場の変化に対する心配も含まれています。

この心配は無理がない。5月以来、北京では疫病が繰り返され、多くの従業員の市場信頼が一時的に打撃を受けました。

政策面の調整も出てきました。深センで新政を規制する前に、杭州、寧波、鄭州、内モンゴルなどの省市は相次いで7月に不動産市場のコントロールを強化して、東莞は7月16日にコントロールを強化します。銀保監会も7月13日、「銀行保険機構の規則違反を禁じる。レバレッジと投機の乱用を厳しく調べ、資産バブルの発生を防止し、金融資源が実体経済に最も必要な分野と一環に本格的に流れることを確保する」と述べた。

コントロールが向き始めました。中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、上半期に打ち出した規制政策は「安定維持」を主とし、最近の複数の都市の住宅価格が明らかに上昇したことに伴い、拘束的なコントロール政策が現れ始めた。

許小楽氏は、政府が経済成長と財政収入の困難のために不動産を再び刺激することはないと指摘し、資金を実体経済に戻らせることは当面の政策の方向である。

多くのアナリストは、在房が住むかどうかは、都市施策の大きな背景の下で、未来の不動産市場のコントロールは適度に力を入れることを維持すると考えています。この影響で、市場は温度上昇を続ける可能性が高いが、幅が限られており、局部過熱の状況も急速に抑制される。

不動産投資に対する判断については、国家統計局報道官、国民経済総合統計司の劉愛華司長も非常に慎重である。だから下半期の不動産の動きについては、やはり観察すべきだ」と話しています。